Bardzo często spółki nie kupują budynków magazynowych jedynie dla siebie, ale po to, aby przeznaczać je na wynajem. Taki stan rzeczy stanowi pewne wyzwanie dla księgowego, konieczne jest bowiem udzielnie odpowiedzi na pytanie o to, czy nieruchomość taka jest dla danej spółki środkiem trwałym, czy też inwestycją. Jak zatem w księgach rachunkowych ujmować te przychody i koszty, jakie wynikają z aktualizacji wartości i samej eksploatacji samej nieruchomości?
Jak klasyfikować nieruchomość?
O tym, czy w danym przypadku mamy do czynienia ze środkiem trwałym, czy też z inwestycją, decyduje przede wszystkim przeznaczenie zakupionych nieruchomości. Nieruchomości inwestycyjne są więc rozwiązaniami szczególnymi, ich znakiem rozpoznawczym jest bowiem to, że mogą one samodzielnie generować przepływ pieniężny, a do tego cechuje je względna niezależność od innych aktywów należących do danego przedsiębiorstwa. Jest to sytuacja inna niż ta, którą mamy do czynienia w odniesieniu do obiektów produkcyjnych. Te ostatnie również generują przepływy, ma to jednak miejsce wyłącznie dzięki wykorzystaniu innych składników firmowego majątku takich, jak choćby wykorzystywane w nich maszyny.
Ustawa o rachunkowości jest wyjątkowo precyzyjna wówczas, gdy przedmiotem analizy są nieruchomości zaliczane do inwestycji. Przewiduje, że nie są one użytkowane przez jednostkę, ale wykorzystywane przez nią po to, aby osiągnąć korzyść w formie wzrostu ceny lub pożytków wynikających z najmu, leasingu długoterminowego lub dzierżawy. Co ważne, inwestycje w nieruchomości nie muszą być wcale pozyskane jedynie poprzez ich nabycie. Możliwe jest też wytworzenie ich we własnym zakresie oraz otrzymanie w postaci aportu. Nieruchomości takie mogą być też przekwalifikowane z firmowych środków trwałych.
Przychody i koszty jako przedmiot analizy
Ustawa o rachunkowości definiuje też przychody oraz koszty, jakie są związane nie tylko z eksploatacją nieruchomości, ale i z aktualizacją ich wyceny. Określa przy tym, że powinny być one wykazywane w pozostałych przychodach i kosztach operacyjnych. Jeśli mamy do czynienia z kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości, która została zaliczona do inwestycji, konieczne jest księgowanie ich na podstawie dowodów księgowych poprzez zapis Wn konto 76-1 („Pozostałe koszty operacyjne”} a także poprzez zapis Ma, konto zespołu 0, 1, 2, 3, i tak dalej.
Sposób wyceny nieruchomości zaliczanej do inwestycji
Pewne wątpliwości może budzić także sposób wyceny nieruchomości zakwalifikowanych jako inwestycję. Tu dopuszczane są dwa sposoby. Pierwszy odnosi się do ceny nabycia, która musi uwzględniać ewentualne koszty ulepszenia oraz uwzględniać pomniejszenia o tak zwane odpisy amortyzacyjne i te, które powstają z tytułu utraty wartości (zasady identyczne z tymi przewidzianymi dla środków trwałych}. Drugi odnosi się do ceny rynkowej. Decyzja o wyborze jednej z metod wyceny należy do kierownika jednostki. On też wpisuje ja do dokumentacji, która opisuje, na jakich zasadach bazuje polityka rachunkowa jednostki.
